Cada vez que hablo con un administrador de fincas sobre la instalación de puntos de recarga para vehículos eléctricos en comunidades de propietarios, la conversación sigue el mismo patrón.
Primero: «¿Necesitan permiso de la comunidad?» Después: «¿Quién paga?» Y ahí termina.
La pregunta que casi nunca aparece es la que más importa: ¿cómo encaja esta instalación en el suministro eléctrico del edificio?
Qué dice la normativa vigente sobre los puntos de recarga en garajes comunitarios
El artículo 17.5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que cualquier propietario puede instalar un punto de recarga en su plaza de garaje, siempre que notifique a la comunidad con antelación y asuma los costes de instalación y consumo. La comunidad no puede oponerse salvo razones justificadas de seguridad o afectación estructural.
El Tribunal Supremo, en una sentencia de diciembre de 2024, reforzó esta doctrina: cuando el cargador se instala en una plaza privativa, no se necesita autorización previa. El único requisito es informar a la comunidad por escrito.
Hay un matiz que los administradores de fincas deben tener claro: si el propietario necesita conectar el cargador al contador comunitario del garaje, en ese caso sí se requiere aprobación expresa según la Ley de Propiedad Horizontal.
En cuanto a los edificios nuevos, la normativa ITC-BT-52 del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión obliga a que todos los edificios de nueva construcción con garaje cuenten con preinstalación para al menos el 10% de sus plazas. En los edificios existentes esa preinstalación raramente existe, lo que hace la instalación más compleja y costosa. Toda instalación requiere además un Boletín de Instalación Eléctrica (CIE) emitido por un instalador autorizado.
El problema real no está en el permiso. Está en el suministro eléctrico.
La normativa es clara. El derecho del propietario que quiere instalar un cargador en el garaje comunitario, también.
El problema aparece después.
Un punto de recarga para vehículo eléctrico puede demandar entre 3,7 y 22 kW en cada carga. No es un electrodoméstico más. Si el contrato eléctrico del garaje no tiene margen de potencia suficiente, la llegada de varios cargadores puede encarecer la factura de todos los vecinos, aunque cada propietario pague su propio consumo.
He visto comunidades donde esto ocurrió de forma silenciosa. Las facturas subieron. Nadie entendió muy bien por qué. Y el administrador tuvo que explicar algo que nadie le había preguntado a tiempo.
Qué debería revisarse antes de la primera solicitud
Antes de que llegue a junta la primera petición de instalación, hay variables técnicas que conviene tener respondidas.
¿Cuál es la potencia contratada del garaje y cuánto margen real existe? ¿El contrato de suministro tiene la tarifa adecuada para el tipo de consumo que se va a generar? ¿Cuántas instalaciones son previsibles en los próximos meses, no solo la primera?
Los sistemas de gestión dinámica de carga (DLM) permiten distribuir la potencia disponible entre varios puntos de recarga sin necesidad de ampliar la potencia contratada del edificio. Pero esa solución solo tiene sentido si se planifica desde el principio. Instalada cargador a cargador, sin coordinación, la ecuación cambia.
Una reflexión para administradores de fincas
El vehículo eléctrico en comunidades de propietarios va a llegar a todos los edificios. No es una tendencia. Es una realidad que ya está en la puerta de muchos garajes.
El administrador que se anticipe —que revise el suministro antes de que lleguen las solicitudes, que proponga una infraestructura común en lugar de instalaciones individuales fragmentadas— va a estar en una posición muy diferente al que gestione esto caso a caso.
La normativa protege al propietario que quiere instalar. No protege a la comunidad de una mala planificación eléctrica.
¿Cuántas comunidades están revisando el contrato de suministro antes de que llegue la primera solicitud?
Zaira Bovino es consultora independiente de energía en Cantabria. Trabaja con empresas industriales y comunidades de propietarios en estrategia energética y optimización de contratos de suministro. Sin vinculación con ninguna comercializadora. [zairabovino.es]